Ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 zostały wprowadzone zmiany między innymi do kodeksu postępowania cywilnego, które spowodowały, iż możliwość przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości została dosyć istotnie ograniczona. Podstawą wprowadzenia zmian w dziale VI kodeksu postępowania cywilnego zatytułowanym „Egzekucja z nieruchomości” była ochrona dłużników w związku z kryzysem gospodarczym wywołanym pandemią COVID-19. Ustawodawca, aby nie dopuścić do utraty nieruchomości, które służą osobom fizycznym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w art. 952 1 kpc wprowadził ograniczenie zgodnie, z którym egzekucja z nieruchomości może być prowadzona tylko wtedy, gdy należność główna wierzyciela nie jest zbyt niska w porównaniu do samej wartości nieruchomości.
W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano, że powyższe rozwiązania stanowią reakcję na wielokrotnie stwierdzane w praktyce sytuacje, w których złożenie przez wierzyciela wniosku o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości służyło tylko i wyłącznie szykanowaniu dłużnika. W ocenie twórców ustawy w praktyce egzekucyjnej do nagminnych należą przypadki, w których egzekucja z nieruchomości dłużnika (wartej kilkaset tysięcy złotych) była kierowana w celu egzekucji kwot o niewielkiej wartości w porównaniu do wartości nieruchomości tj. np. kilku tysięcy złotych. Możliwość stosowania środków egzekucyjnych skierowanych do nieruchomości służących zaspokojeniu celów mieszkaniowych dłużnika przy egzekucji niewielkich kwot stoi w oczywistej sprzeczności z podstawowymi założeniami ochrony dłużnika przed egzekucją naruszającą jego godność osobistą
Wskazać należy, iż próg możliwości prowadzenia egzekucji został określony na pułapie 1/20 wartości nieruchomości. W związku z powyższym egzekucja z nieruchomości może być prowadzona tylko wtedy, gdy należność główna przedstawia wartość co najmniej 1/20 wartości nieruchomości. Przedmiotowe ograniczenie nie dotyczy sytuacji, gdy wierzycielem jest Skarb Państwa lub należność wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym, czy też zgodę na przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości wyraził sam dłużnik albo sąd.
Do chwili wprowadzenia zmian przez ustawę z dnia 14 maja 2020 r. jednym z ograniczeń przy prowadzeniu egzekucji z nieruchomości była regulacja określająca, że termin wyznaczenie licytacji z nieruchomości nie mógł być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Przy czym co najistotniejsze termin licytacji nieruchomości był wyznaczany niezależnie od aktywności wierzyciela.
Obecnie aby został wyznaczony termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika konieczny jest wniosek wierzyciela. Wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku o wyznaczenie terminu licytacji, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.
Jeżeli natomiast egzekucję z nieruchomości prowadzi kilku wierzycieli, termin licytacji nieruchomości, wyznacza się również w przypadku, gdy wnioski w tym przedmiocie złożyli wierzyciele, których łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.
Warto w tym miejscu wskazać, iż art. 952 1 § 4 kpc wprowadza również swego rodzaju wentyl bezpieczeństwa w sytuacji, gdy nie ma możliwości wyegzekwowania od dłużnika należności w inny sposób aniżeli poprzez egzekucję z nieruchomości. Zgodnie z przedmiotowym przepisem sąd wyraża zgodę na wyznaczenie terminu licytacji na wniosek wierzyciela, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Przy czym na postanowienie sądu oddalające wniosek wierzyciela o wyznaczenie terminu licytacji przysługuje zażalenie. Konieczność wykazania powyższych okoliczności uzasadniających wyrażenie przez sąd zgody na przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości pomimo faktu, iż wierzytelność przedstawia wartość mniejszą aniżeli 1/20 wartości nieruchomości obciąża wierzyciela. Czyli to wierzyciel powinien sądowi wykazać, że „wysokość i charakter dochodzonej należności” lub „brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika” uzasadnia wyznaczenie przez sąd terminu licytacji. Przedmiotowe regulacje stanowią novum w procedurze cywilnej, w związku z powyższym brak na chwilę obecną wypracowanych przez judykaturę sposobów rozwiązywania powyższych problemów.
Należy w tym miejscu wskazać również na szczegółowe regulacje zawarte w art. 952 1 § 5 kpc, które będzie miało ograniczenie czasowe ściśle powiązane ze stanem zagrożenia epidemicznego i stanem epidemii. Zgodnie bowiem z art. 952 1 § 5 kpc licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu
Do chwili wprowadzenie przedmiotowych przepisów brak było jakichkolwiek ograniczeń, co do możliwości prowadzenia egzekucji z nieruchomości ze względu na wysokość zadłużenia. Faktem jest, iż zgodnie z art. art. 799 § 1 zdanie czwarte k.p.c. organ egzekucyjny stosuje sposób egzekucji najmniej uciążliwy dla dłużnika. Niemniej jest, to kwestia zależna od oceny sytuacji dokonanej przez komornika sądowego, a w razie złożenia przez dłużnika skargi na czynności komornika przez sąd powszechny. Dotychczas zdarzały się sytuacje, że komornik sądowy mógł prowadzić egzekucję z nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych w celu wyegzekwowania kilku tysięcy złotych.
Ocena czy wprowadzone zmiany są korzystne, czy też nie, zależna jest oczywiście od tego w jakiej sytuacji znajdują się osoby dokonujące oceny przedmiotowej regulacji.